 |
 |
Escuela Universitaria de Estudios Empresariales de Donostia-San Sebastián |
|
| Sin duda, el sector de la vivienda
ha vivido un auténtico boom en los
últimos años. El número de viviendas
construidas se ha incrementado
de forma notable en todas las zonas
de Euskal Herria, así como sus
precios en el mercado (precios calculados
por metro cuadrado). No
obstante, aunque éstas sean características
comunes tanto en el ámbito local como en el exterior, no
se puede decir que el resto de características hayan mostrado la
misma tendencia y naturaleza en todas las zonas de Hegoalde e
Iparralde.
Al acercarnos a la realidad de la vivienda en Euskal Herria, nos
encontramos con características tanto similares como dispares, y
sobre todo, con diferentes formas de exponer la realidad, con diferentes
estadísticas. Sin embargo, existe una tendencia que se
manifiesta de manera general en todas las estadísticas, es decir, la
significativa escalada de precios que los datos y gráficos reflejan.
En definitiva, en el transcurso de estos siete años, el precio de la
vivienda nueva libre ha aumentado considerablemente en las tres
áreas administrativas. Según los porcentajes, el aumento ha oscilado
entre el 74% y el 132%.
Los mayores aumentos se han concentrado en Hegoalde: principalmente
en la CAV (el precio por metro cuadrado ha aumentado
de 1.569 euros a 3.646 euros), y tras ella se sitúa Nafarroa Garaia
(de 925 euros a 1.698 euros). Por último, en Iparralde, el aumento
del precio de la vivienda ha sido notable (de 1.654 euros a
2.871 euros), aunque los porcentajes sean relativamente más bajos
que los de Hegoalde.
Por otro lado, tal como hemos
expuesto al principio, también
existen divergencias en otros ámbitos
de la vivienda en Euskal Herria.
Así, atendiendo a las políticas
aplicadas durante estos últimos
años, se puede delimitar el perfil social
de cada área administrativa y
observando las diferencias entre las
distintas administraciones, también se puede prever si las diferencias
preexistentes tienden a aumentar o a disminuir. A ese respecto,
se concluye que teniendo en cuenta las características de
la construcción de vivienda nueva, cada territorio de Euskal Herria
muestra una evolución diferenciada.
Es decir, aunque la
construcción de viviendas
tanto libres como de protección
oficial haya aumentado
en todos los territorios,
ese desarrollo ha
tenido su propia evolución
en cada uno de ellos como
consecuencia y resultado
de las políticas locales y
regionales. De hecho, hay
que subrayar que estamos
hablando de dos Estados que cuentan con una tradición muy dispar
en lo que a las políticas de vivienda respecta. Por ello, tanto lo
desarrollado en un Estado (alquiler social en Iparralde) como en el
otro (política de Viviendas de Protección Oficial en Hegoalde) tienen
características y consecuencias totalmente distintas.
En las dos áreas administrativas que se encuentran dentro del
Estado Español, Nafarroa Garaia y la CAV, principalmente se han
aplicado políticas de vivienda denominadas mediterráneas (Allen,
J., J. Barlow, J. Leal, T. Maloutas, and L. Padovani, 2004; Etxezarreta,
2007) que corresponden a Estados de Bienestar tardíos e insuficientes
(Esping-Andersen, 2000; Barlow and Duncan, 1994): políticas
totalmente vinculadas a la propiedad y con parques públicos
de alquiler totalmente residuales.
En el Estado Francés, en cambio, el Estado del Bienestar ha
gozado de un mayor desarrollo y se ha aplicado una política de
vivienda que se asemeja más a la del norte de Europa (en concreto,
más corporativista, Trilla, 2001; Priemus and Dieleman,
2002); se ha dotado de verdadero contenido al concepto intrínseco
de la vivienda social y la política de vivienda se ha basado
en los parques públicos de viviendas de alquiler. Por tanto, Iparralde
y Hegoalde se alejan mucho en lo referente a cuestiones
y tradiciones de política de vivienda.
Como las políticas basadas en conceptos diferentes han de ser
tratadas de modo diferente, cuando en este trabajo de investigación
mencionamos la vivienda intervenida o la vivienda pública,
nos referimos a la vivienda protegida en la CAV y en Nafarroa
Garaia (principalmente Vivienda de Protección Oficial en propiedad),
y al alquiler social en Iparralde (vivienda de alquiler, y vinculada
a la vivienda social europea –excepto a la mediterránea-).
Y volviendo a los resultados de nuestro análisis, con el objeto
de comparar la situación entre los herrialdes, se ha comparado
el porcentaje de la vivienda nueva pública con respecto
a la privada (vivienda nueva pública, con respecto al % de vivienda
nueva privada), para ilustrar de alguna manera y definir
el “nivel de intervención” en cada territorio. Y la evolución de
dicho indicador se muestra en el gráfico adjunto.
Las principales conclusiones derivadas de este análisis son,
por un lado, que en el período analizado el peso de la vivienda
pública ha crecido relativamente más en la CAV; y tal y como refleja
el gráfico, el ratio de vivienda pública con respecto a la libre
parte de un nivel del 80% y alcanza un nivel del 120% al final
del período en dicho territorio.
Sin embargo, en Nafarroa Garaia, la construcción de viviendas
de protección oficial parte de un ratio del 60% respecto a la
de vivienda libre, y tras una clara tendencia a la baja (en 2004
hasta bajar al 10%), se posiciona en torno al 40% al final del período.
Y por último, en Iparralde, la nueva oferta de viviendas
de alquiler social ha mostrado una ligera tendencia a la baja,
pasando de un 40% inicial a un 20% al final del período.
Por consiguiente, se puede afirmar que el nivel de esa intervención
pública ha sido mayor en estos últimos años en la CAV,
en comparación con Nafarroa Garaia e Iparralde, siendo ésta
una de las principales conclusiones que puede extraerse del análisis.
Es más, en la CAV la variable definida parte de un nivel relativamente
más alto y ha experimentado una tendencia creciente;
en cambio, en Nafarroa Garaia y en Iparralde, el ratio
de intervención pública ha ido disminuyendo, aunque en los dos
últimos años haya experimentado un ligero aumento.
Por otro lado, se ha confirmado la importancia y el nivel de
consolidación de las políticas tradicionales, dado que las últimas
estadísticas ratifican asimismo las diferencias estructurales preexistentes.
Así, en Hegoalde la política de vivienda de alquiler social
aún tiene escasa presencia (así lo demuestra su ausencia en
las estadísticas), y las estadísticas de Iparralde no muestran más
vivienda pública o intervenida que la vivienda de alquiler social.
En definitiva, a la luz de estos datos no se puede confirmar
que exista ningún proceso de convergencia en marcha entre los
territorios aludidos, pero aparentemente tampoco se está reforzando
la dicotomía Iparralde-Hegoalde, habiéndose aplicado
las políticas tradicionales con menor intensidad en los últimos
años en ambos territorios, precisamente cuando el problema
de la vivienda era más acuciante. Por consiguiente, se asume
que las investigaciones deberán seguir su cauce, estudiando
la tendencia y la evolución experimentada por la vivienda y
la política de vivienda en las diferentes áreas administrativas de Euskal Herria, y en definitiva, los procesos convergentes y/o divergentes
presentes y futuros.
En cuanto el sector de la vivienda en Iparralde, las estadísticas reflejan, por un lado, cómo se distribuye la construcción de vivienda nueva para la venta entre individual y colectiva; y por otro, cuál es número de viviendas de alquiler social2. Si se observa su evolución, el ratio de vivienda colectiva ha experimentado una ligera tendencia creciente, y así, en cuanto a ordenación del territorio, se confirma la tendencia hacia un devenir más sostenible (está constatado que el aumento caótico de viviendas individuales que se originó debido a un ordenamiento demasiado flexible es muy perjudicial desde el punto de vista del desarrollo sostenible).
No obstante, ciñéndonos más al territorio de Iparralde, los datos
facilitados por la Cámara de Comercio de Baiona muestran que
en Iparralde, en el período 1999-2005, el número de viviendas individuales
creció un 9,7%, habiendo aumentado las colectivas un
23,5%. Por otro lado, el alquiler social refleja una tendencia a la
baja a partir del 2001, hasta quedar su ratio del 2006 por debajo
del nivel de 1999 (23% y 28%, respectivamente).
En lo que al precio se refiere, se han incrementado tanto el de
la vivienda nueva como el del alquiler social. En concreto, el precio
de las casas individuales ha aumentado un 70% y el de las colectivas,
un 73% y, por el contrario, el precio del alquiler social ha
crecido un 20%. En ese sentido, la subida que han experimentado
los precios entre 2002 y 2003 es espectacular, habiendo aumentado
en dos años un 40% el precio de la vivienda individual y un 45%
el de la colectiva.
Según los datos del sector de la vivienda de Nafarroa Garaia, a
través de las estadísticas es posible analizar la distribución de vivienda
nueva para la venta, distinguiéndose entre protegida y libre.
De esta forma, tras una evolución variable, se concluye que el
porcentaje de vivienda protegida ha experimentado una tendencia
a la baja, ya que en 1997 el 51% de la vivienda nueva era de protección
oficial, en 2004 el 11%, y en 2006 el 31%3.
El precio de la vivienda libre se ha incrementado más del doble,
habiendo experimentado un crecimiento progresivo entre 1997
y 2006 (el precio por metro cuadrado ha aumentado de 798 euros
a 1.698 euros). Asimismo, el precio máximo por metro cuadrado
de las viviendas de protección oficial experimentó una tendencia
al alza, aumentando un 70% entre 2000 y 2006 (de 785 euros a 1.338
euros, respectivamente).
En lo que al sector de la vivienda en la CAV se refiere y atendiendo
a la oferta de vivienda en este territorio, pueden extraerse
varias conclusiones. En primer lugar, durante el período de diez
años que abarca este análisis el ratio de vivienda protegida ha crecido
de forma notable. En concreto, en 1996 el 10% de la vivienda
nueva puesta en venta era de protección oficial, y en 2006 esa cifra
ascendió al 28%, tras un crecimiento progresivo casi continuo.
Las viviendas de alquiler, en cambio, suponían inicialmente un pequeño
porcentaje del número de casas ofertadas cada año (6% en
1996 y 10% en 1997), y tras varios altibajos, ese porcentaje seguía
siendo bajo a finales del período analizado (9% en 2006 y 12% en
2006).
En cuanto al precio de la vivienda, aunque ha crecido tanto en
el sector de la vivienda protegida como en el sector privado, dicho
crecimiento ha sido mucho mayor en el sector privado. En el período
de análisis, el precio por metro cuadrado aumentó un 143% en
las viviendas libres, en concreto, de 1.502 euros a 3.646 euros. En
el caso de las viviendas para la venta que cuentan con algún tipo
de protección (considerando las viviendas de protección oficial y
las sociales), la subida de precios fue del 85%, y el precio por metro
cuadrado aumentó de 696 euros a 1.285 euros.
| |
Junto con el análisis en el documento Pdf un breve reportaje que sirve de introducción al tema.
|